Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle
Le principe de la location meublée consiste à mettre un bien à la location en l’ayant préalablement meublé tout en respectant une liste de meubles consultable sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) et qui donne droit à un certain nombre d’avantages pour les investisseurs.
Le statut LMNP existe depuis 1949, ce qui est l’une des plus vieilles niches fiscales en France.
LMNP, comment ça marche ?
J’achète un bien immobilier, qui peut être dans l’ancien ou dans le neuf et qui peut également être dans une résidence de services type étudiante, senior ou de tourisme.
Pour que votre bien immobilier soit éligible au statut de location meublée, il faut qu’il soit équipé en conséquence. Il existe une liste exhaustive des équipements et meubles devant se trouver dans votre logement pour qu’il soit considéré comme un meublé. Le bien doit être habitable dès l’arrivée du locataire.
Pour obtenir le statut Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans les deux semaines qui suivent mon début d’activité afin d’obtenir mon numéro SIRET, qui me servira pour m‘identifier auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Il est important de se rapprocher d’un cabinet comptable pour se charger de ces démarches d’enregistrement ainsi que pour la gestion administrative et fiscale à venir sur ce bien.
Quel régime fiscal pour ce statut LMNP ?
Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :
· Le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux).
· Le régime réel.
Chacun d’eux a ses avantages et ses spécificités.
Le premier vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue).
Le second vous permet de déduire de vos loyers les charges à supporter dans le cadre de votre location meublée (intérêts d’emprunts, assurance de prêt, taxe foncière, gestion locative, charges de copropriété).
Le principe d’amortissement comptable
L’intérêt premier de mettre en location meublée son investissement réside dans le fait de « neutraliser » la fiscalité sur les loyers perçus.
En effet dans le cadre du régime réel des revenus fonciers sur la mise en location d’un bien loué vide, votre revenu positif (après déduction des charges) est imposé à la hauteur de votre tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux.
Dans le cadre d’un investissement meublé, il est fortement conseillé d’être accompagné par un cabinet comptable, ce dernier doit être rattaché à un Centre de Gestion Agrée (CGA) afin de s’éviter une requalification fiscale.
Grâce au mécanisme d’amortissement comptable, le cabinet comptable va se charger d’amortir la grande majorité de la valeur du bien sur une durée longue (25 – 30 ans) ainsi que la valeur du mobilier (7 – 10 ans).
Cette valeur va alors être mise en face des recettes locatives diminuées des charges (régime réel). Dans le cadre d’un déficit comptable, la fiscalité sur les loyers sera neutralisée. Tout montant supérieur à un exercice à 0€ sera stocké dans une réserve d’amortissement et transmissible à vos ayants droits.
La récupération de la TVA
Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf dans une Résidence de Services (étudiant, sénior ou tourisme) vous avez la possibilité de récupérer la taxe de valeur ajoutée (TVA) à hauteur de 20 %.
La plupart des promoteurs proposent d’ailleurs de « porter » cette TVA lors de l’achat, c’est-à-dire que vous financez le bien qu’à la hauteur du hors taxe (HT).
Exemple :
J’achète un bien dans une résidence services Seniors en Bretagne à 200 000€ TTC en paiement comptant ou à crédit.
Avec ce principe de portage de TVA, je n’aurai qu’à décaisser 166 666€.
Cet avantage vous évite de devoir avancer la TVA. En revanche si vous n’optez pas pour un portage de TVA, celle-ci devra être avancée puis remboursée après la livraison du bien.
Cette TVA s’amortira sur 20 années.
Quel sont les avantages du statut LMNP ?
Vos locataires vous versent des loyers mensuels, ce qui vous permet de percevoir un complément de revenus. Grâce à ces revenus supplémentaires, vous capitalisez en remboursement votre prêt bancaire ou vous percevez une rente nette dans le cadre d’un paiement comptant ce qui vous permet de répondre à l’un des objectifs patrimoniaux les plus préoccupants du moment : La préparation de votre Retraite.
Ce statut vous permet également de vous constituer un Patrimoine immobilier que vous pourrez conserver, transmettre ou revendre à terme.
Dans le cadre d’un l’achat d’un bien dans une résidence de services, vous déléguez la gestion du bien à un gestionnaire avec lequel vous signez un bail commercial, ce dernier se charge de mettre en location votre bien, d’apporter les services éligibles au principe de récupération de TVA (accueil, petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage du logement) et de proposer des services au locataire comme la restauration en demi-pension ou complète, des activités, …
En contrepartie, le gestionnaire s’engage sur la période du bail commercial à vous verser les loyers indexés en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Vous n’avez donc pas besoin de passer par une gestion locative. Vous vous évitez les risques d’impayés, de vacances locatives et de détérioration. C’est un produit d’investissement idéal pour les investisseurs n’ayant pas le temps de gérer leur bien, pour ceux qui souhaitent investir plus loin qu’à côté de chez eux ou encore pour les investisseurs prudents.
Comment bénéficier du statut LMNP ?
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